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周一简讯:物业交割过户重要通知!

更新日期: 2017年5月29日



总裁寄语:

        一周又过去了,很多话题需要跟大家回顾一下。首先澳大利亚的热门话题主要是500万(188C)类投资移民项目,上周接到移民官的邮件和电话,就某些案子的细节问题和资金来源声明的规定进行分析,希望能帮助解答有同样疑虑的申请人。新西兰热门话题会和大家讨论一下上周发布的2017/18财政年度预算报告,这些和我们民众的生计、税制、地产、和移民政策都紧密相关,还有就是新西兰临时签证的审核程序变更通知。

        另外,再次着重的提醒相关Kellyville楼盘的买家,即 The North Village,Samantha Riley Drive的物业(地址已更改),我们已经接到发展商律师的书面通知,整个项目现进入最后阶段,一旦通知Strata注册,在14天内必须交割过户,估计会在7月份(仅供参考)。所有通过我们事务所过户的买家,请务必现在联系你的贷款银行申请房贷,如有需要提供合同复印件等相关文件材料请及时与我们联系,电邮通知上周已经发给各位了。请注意如果到期无法付款,或想退出合约的,买家损失的不仅仅是10%的定金,任何发展商的损失买家都要承担,比如利息、律师费、再上市费用、差价等等,请在以下热门话题中查看具体内容。那些与我们有业务往来的人士,请大家关注我们的微信公众平台,以便第一时间获得相关重要通知,在电邮、电话、或网站无法接通时,我们可以通过这个管道把信息及时的传送给大家。

        最后,我想提一下阿尔法狗(AlphaGo),上周六最终3比0战胜柯洁,一个月前我就预测过柯洁会输,作为一个围棋业余爱好者,我实在是没有资格谈论大师级的对弈,但用逻辑性推理一下也不难理解,人工智能(AI:Artificial intelligence )的技术已经越来越完善,在很多领域已经超越了人类的极限,期待着机器人帮我们下厨的日子。顺便说一下,很多人问我“围棋”用英文怎么说?“Go”。


Stan 严

President of GE Legal

www.gogef.com

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热门话题-澳大利亚

500万投资移民(188c):

        法规188.252 Funds used to make the complying significant investment are unencumbered and lawfully acquired (Reg5.19C),规定移民官有权要求申请人提供对投资资金的合法来源作书面声明,这里提到的是投资资金complying investment funds, 即500万,也就是说申请人如果申报了2000万资产,从法律角度出发申请人只要对投资资金的500万作书面声明,声明中必须注明资金是encumbered and legally acquired。

        法规188.311 Member of Family Unit,规定可以包括在申请中的家庭成员,最常见的即是未成年子女,这一条款在2016年11月起已从25周岁降至23周岁(现行新西兰法规定为24周岁)。

物业过户时由于买家的原因导致无法交房的后果:

        地产买卖合同中都会有Late Completion和Notice to Complete条款,即按合同到期无法交房而延期和业主律师通知你履行交房程序(通常在14天之内),最终无法顺利交房的损失会有:

        1、 买家需承担到期后和交房前的利息:按房价100万澳币,年利息10%计,延迟交房10天,即1000000X0.1/365=每天273.97澳币,10天x273.97=2739.7澳币;

        2、 额外产生的所有双方律师费用;

        3、 额外产生的所有业主损失,比如买不了房导致业主再上市,但最终只卖了80万,这20万差价前买家需要补上;

        4、 买家签约时付的10%定金无法退还;

        5、 业主的等等损失。

        总之,由于买家的原因导致无法顺利交割,所有的额外支出买家都需承担。

        几周前我们接待了一位老华侨,移居悉尼20多年,其两年前签约的200多万楼花面临资金不到位无法成交,叫嚷着要告发展商诈骗,理由是发展商出的合同银行不贷款。

        这个理由是没有法律依据的(no legal reasoning),贷不贷款是个人的决定,银行贷不贷给申请人是基于个人收入和信用度来考核的。更何况从今年初开始所有本地银行收紧房贷审核标准,海外收入者(澳大利亚以外)能申请到贷款的可能性非常低。这位老华侨表示都不知道有这些变化,因为从不看当地新闻,家里安装的是连接北京的卫星电视,天天收看“新闻联播”,就上周在上海南京路有助动车撞倒行人的新闻他也知道。

        以上这位客户显然和澳洲当地有些脱节,心系母国,和中国及时接轨,这些都很好,但不能忽视与你息息相关的身处之地、一位纳税人置身的社会。

        再次建议大家关注我们的微信平台,我们将用你熟悉的语言带给你最新、最快的本地政策走向,最大限度地确保你有备而来、安居乐业。

        最后,附上地产买卖合同有关条款范例:

56 Notices to complete - period of notice

56.1 Notwithstanding any rule of law or equity to the contrary, it is expressly agreed and declared that in circumstances justifying the service of a notice to complete by either party upon the other party a period of 14 days from the date of service of such a notice is reasonable and sufficient notice to make time of the essence of this contract, whether or not the party giving the notice has made a previous request or demand for completion.

56.2 In the event that a notice to complete is served by registered mail the date of receipt shall be deemed to be 48 hours after the date of posting.

57 Notices to complete – cost

57.1 In the event that the vendor is entitled under this contract to issue a notice to complete, the purchaser must allow as an adjustment on settlement the additional sum of $500.00 inclusive of GST per notice, by allowance towards the legal costs and expenses of the vendor.

57.2 It is agreed that the sum allowed under this clause is in addition to any interest the vendor may be able to claim under this contract for late completion by the purchaser.

 58 Completion delayed

58.1 If the price or any part of the price is not paid by the purchaser to the vendor on the completion date then (in addition to all other remedies available to the vendor) that part of the price not paid is to carry interest calculated at the rate of 10% per annum calculated on a daily rate from the completion date until the actual date of payment to the vendor (that period to include the completion date but not the date of payment).

58.2 The purchaser does not have to pay interest during any period that completion does not occur only because the vendor is unwilling or unable to complete.

58.3 If the purchaser or vendor cancels settlement after appropriate arrangements have been made, the party cancelling settlement must pay to the other party on completion the sum of $55 plus GST for each cancellation.

58.4 The purchaser cannot require the vendor to complete unless interest and other amounts payable under this clause are paid to the vendor on completion.

58.5 the parties agree that the amounts payable under this clause are a genuine pre-estimate of the vendor’s loss.

 

热门话题-新西兰

2017/18财政预算:

        新西兰2017/18年度财政预算案上周正式揭开面纱。这是国家党政府的第9份预算案,同时也是Steven Joyce担任财政部长后的首份财政预算案。

未来五年新增就业岗位将达21.5万个

· 政府对新西兰未来5年的经济预期十分乐观,GDP涨幅预计平均达3.1%。

· 过去3年新创造就业岗位20万个,预计到2021年,新增就业岗位将达21.5万个。

· 预计到2020-2021财年,财政盈余将继续增长,同时,净负债有望降至GDP总量的19.3%。

· 预计到2021年,新西兰平均工资有望涨至每年64300纽币。

20亿大礼包补贴中低收入人群

        这份大礼可谓最新出炉的预算案中的最大亮点,将此单独列项为:Family Incomes Package称之为“家庭大礼包”。

        这是一项总值20亿纽币的大礼包,涵盖个税阶梯税率调整、个人税率减免、家庭税率减免、住房补贴 等。

        个税阶梯税率进行了调整,一、二阶梯上限都有调高,各阶梯征税比例保持不变。

第一阶梯:按10.5%比例征税,年薪范围从此前的1-14000调整到1-22000;

第二阶梯:按17.5%比例征税,年薪范围从此前的14001-48000调整到22001-52000;

第三阶梯:按30%比例征税,范围从此前的48001-70000,调整到52001-70000;

第四阶梯:按33%比例征税,征税范围保持不变,依然是7万纽币以上。

工薪阶层每年可省下一个月房租

        如果年薪2.2万纽币,那么按照之前的纳税区间来算,每年需要纳税2870纽币。按照调整后方案来算,每年需要纳税2310纽币。省下了560纽币。

        Labour Market Statistics的数据显示,截止到2016年10月,新西兰的个人年收入中位数为48000纽币。按照之前的纳税区间来算,每年需要纳税7420纽币。按照调整后方案来算,每年需要纳税2310+4550=6860纽币。省下了560纽币。

        如果年薪5.2万纽币,那么按照之前的纳税区间来算,每年需要纳税8620纽币。按照调整后方案来算,每年需要纳税2310+5250=7560纽币。省下了1060纽币。

        如果年薪8万纽币,那么按照之前的纳税区间来算,每年需要纳税17320纽币。按照调整后方案来算,每年需要纳税2310+5250+5400+3300=16260纽币。省下了1060纽币。


临时签证审理程序变更:

        我们接到新西兰移民局通知,由于目前签证申请数量的增加,和以往的积压案子,审理时间会进一步延长,同时部分申请将转到在海外签证审理中心审核,所以申请人如果在上海提交的申请,审核可能会在新西兰伦敦签证中心。

 

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