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澳洲和中国买房的区别-购房前必知

更新日期: 2017年4月24日



        对有意来澳洲买房的人士,无论是投资还是自住,这篇文章可以提升你对澳洲物业法和地产市场的初步了解。由于澳中体制的不同,来自中国的买家非常有必要了解一下澳洲的法律、税制和市场。

1、产权概念不同

        产权包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。

        房屋产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体,房屋在发生转让等产权变更时,必然是房地一体进行的,不可能将房屋与土地分割开来处分。

        中国房产仅包括70年的使用权,并不包括所有权(参见土地管理法,即土地使用权未到期国家也可征用)。在澳洲,房屋和土地买卖是分开处理的,买house的时候签合同,签的是land and house package合同,先签土地转让合同,再和开发商签房屋买卖合同。如果买家有更多要求,也可以先买好地,自己找设计师设计,再交由政府审批。如果买Apartment,也是有土地所有权的,叫joint land,就是和别人共有的,能省去很多麻烦和每年一付的land tax.

        产权决定了在买房时银行的贷款机制和还款策略,这在后面会讲到。

2、增值潜力不同

        中国经济的快速腾飞带动了房产市场的迅猛增长。数不清的人靠房地产或者简单的倒卖房屋奔了小康,致了富。

        在澳洲,房价的走势却是相当稳定的,年增长7%—10%,大约7—10年翻一番。尤其是自九十年代开始,在全球经济宽松的大背景下,增长尤为迅猛。这主要是由当地主流文化导致的,相当一部分人喜欢租房胜于买房。澳洲居民中有近30%的人租房住。然而,近几十年源源不断的新增移民为澳洲带来大量的住房需求,也带来了购房安家的观念。每年2.1%的人口增长极大的拉动了内需,刺激了经济。这些移民中,又以中国人做出的贡献最为巨大。

        澳洲房价的涨幅虽然不如中国,但是这也正是成熟市场的表现。正是因为租房文化的盛行,澳洲房地产产业相对于其他国家也更加健康,风险相对较小。

3、风险性差异

3.1空置率(vacancy rate)

        空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。它是衡量一个国家房地产产业是否健康的标准之一。按照国际通行惯例,商品房空置率在5%---10%之间为合理区,商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展;空置率在10%---20%之间为空置危险区,要采取一定措施,加大商品房销售的力度,以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区。

下面是几组数据参考:

        2009年2月末,上海商品房空置面积由2008年初的735.46万平方米扩大至1211.75万平方米,空置面积扩大了近一倍,其中商品住宅空置554.07万平方米。从空置年限看,空置一年以下的商品房面积为652.55万平方米,占全部空置面积的53.9%;空置一年以下的商品住宅333.49万平方米,占全部商品住宅空置面积的60.2%

        北京市公安局人口管理总队发布的数据显示,截至目前,北京已基本建成全市房屋标准地址数据库。据悉,该数据库共采集录入的房间量为1320.5万条,其中381.2万套空置,以此计算,北京空置房比例高达28.9%.

        空置率在10%-20%便是空置危险区,上海的是60.2%,北京不按面积算,算的是空置房/总房数。官方统计,全国空置房起码需要42年才能消化。也就是说按照正常的经济体制,在42年内,房价就算不跌,也没有理由继续上涨了。

        以澳洲最大的城市悉尼为例,空置率是多少呢? 1.6%—1.8%浮动。

        上文提到,30%的澳洲人租房住。因此,在澳洲买房,租赁市场还是较为活跃的。

3.2 租金回报率 ROI (return on investment)

        简而言之,租金回报率就是每年的房租除以房价。调查显示,目前在北京、上海、广州、深圳等四大一线城市,普通住宅的平均投资回报率均小于3.5%.其中,北京的投资回报率更低,除了北部区域一枝独秀外,其他大部分区域都在2.5%以下。北京并非孤本,上海整体租金回报率仅2%—3%.

        与之形成鲜明对比的正是澳洲房产的租金回报率。悉尼房产的租金回报率保持在在5.2%左右。布里斯本市中心因人口爆炸式膨胀,回报率可达到6%—6.5%.墨尔本则保持city 7%左右。

4、政府立场

4.1   上文提到不算政府补助和退税收入,ROI已经是5.2%,基本和房屋贷款利率(5.5%左右)持平。因此,在澳洲,租房住还不如自己买房。可是,澳洲人推崇自由与提前消费,甚至七十几岁的老太太,拿着政府养老金还每周出去打工,就为了一个人住在manly beach,图的就是这个范儿!政府犯愁了,“求求你们了,买房子吧,我给你们钱,一次性给一大笔,每年还退一笔!买了房,你好我也好。我这能刷数据,能降低养老负担,你能捞一笔,还不算你们遗产税(澳洲现法律无遗产税)!买吧买吧,再不买都让中国人买没了!”

        在新南威尔士州,首次置业者购买65万(房屋中位价)以下的新房或楼花,将获得15000万澳元的补贴,该补贴将于2014年1月1日起下调至1万澳元。在昆士兰州,首次置业者从2012年9月12日起可申请15,000澳币政府资助,但房价总额不得超过$750,000,而且必须是新房或者楼花。如果房价总额低于$400,000,免去印花税。而维多利亚州政府从2013年7月1日起开始推行新的首次置业者补贴,补贴金额为10000澳元;此外还将印花税的优惠比例提升至40%。

4.2   澳洲是唯一一个施行Negative gearing tax return的国家。很多人把它称为负扣税。顾名思义,负负得正。不但不扣税还会进行税务补偿。当然也有前提,即投资用途。为了鼓励房产投资,ATO税务局把个人房屋出租当成了一种会产生assessable income的小生意!众所周知,会计有一个原则叫accrual accounting,中文叫"权责发生制",是指以实质取得收到现金的权利或支付现金的责任权责的发生为标志来确认本期收入和费用及债权和债务,即收入按现金收入及未来现金收入――债权的发生来确认;费用按现金支出及未来现金支出――债务的发生进行确认。通俗地讲就是:算账的时候将折旧算进去,你似乎亏了,但是实际上你又没亏,因为卖房子的时候没人管你折旧什么。

        假设去年,你买了套60万的新房子,第一年折旧在18,000左右。在租房这个小生意上,你的其他有形支出还包括维修费、管理费、水费贷款利息等等,收入是租金。一切按最保守计算,ROI=5.2.收入-支出=$600*52(一年的租金)-5.5%*$48,0000(贷款80%的年利息)-500(water rate)-1200(strata)-600(council rate)≈ 0 那么在会计上,你这套房子的总亏损就等于折旧额 $18,000。接下来该重新计算今年的tax liability了。因为投资"亏损"的缘故,你今年的taxable income变成了$62000 (80000-18000),实际应该向政府上交税额$11,697=(62000-37001)*32.5%-(37000-18201)*19%。 可是已经交上去了$17547怎么办啊? 给ATO交个申请取回即可,不算房价涨了7%-10%,今年又因为房子多拿回来$5850.

        由于收入越高者税率越高,从上述算法可以看出,房产投资对于高收入人群有更好的避税效果。比如如果年薪达到$200,000,在本套房产上的年退税额将是$8,100。所以部分高收入者,帐下必然有数套不动产用来抵税。

4.3   澳洲政府很希望"自己人"来买房子,但是在这个追求"民主、公平"的国家,又不能对没有PR(永久居民)的人区别对待,所以诞生了像FIRB ( Foreign Investment Review Board) 这样的机构用来限制非本国人对每个Project购买的数量限制。一般情况下不能超过50%,可通过律师向FIRB递交申请。购买新房或者期房,通常政府会批准申请。

5 贷款

5.1 贷款难度

        在澳洲,房产投资者向银行申请贷款的难度要低的多。从去年来有收紧的趋势,一般都可以申请到70%至80%的贷款。如果你的还款能力出现问题或者破产,银行只需收回这套房产,并以当时的价格对外竞拍。

5.2 贷款首付

        房屋贷款在投资上起了金融杠杆(Leverage)的作用。用较小的投入博取较大的投资收益。对澳洲房市稍作了解的留学生家长开始打起了“以房养学”的算盘。的确,以今年悉尼房屋中位价两房60万为例,购买楼花的订金只需5%—10%,即3万—6万澳元,一个留学生不到一年的学费+生活费。两年后楼盘竣工,按照年增长7%计算,房屋已增长至68.4万,加上5000澳元的投资者政府补贴,获利将可能是两年的学费。其后如果将此房用于自住,付的是和房租差不多的贷款,得到的将是一套房子。如果将此房用于出租来抵消贷款,找个房价高的年份出售,得到的将是大笔的capital gain(资金回报)。

5.3 只付利息

        澳洲的银行是允许购房者只还贷款利息(interest)不还本金(principle)的!但从去年开始,为什么可以只还利息?参见上文产权的问题,中国房屋使用权70年,所以当然要在房屋使用的期限内把钱付清,不然不是等于白用了?而澳洲的房屋是私有财产,即forever,无限期,那么你想什么时候还清就什么时候还清!

        为什么要只还利息?第一,既然购买不动产是一种投资,那么利益最大化风险最小化就是我们的诉求。投资者有风险喜好和风险厌恶之分,及对投资项目的信心强弱不一。如果没信心,就少投钱,将多余的钱放自己口袋里。如果很有信心,那不如拿pay-off的钱在其他地区多买几处房产,既实现了利益最大化又分散了风险。 第二,只还利息还能使每年的账面亏损最大化,退尽量多的税回来。反之,pay-off以后,租金收益超过了折旧depreciation了怎么办?不仅不能退税还得因为投资盈利而上税!

        你也可以向银行申请一个off-set account,把房款放进去,每个月银行自动从里面拿钱。无息,因为存款利息和贷款利息相抵消。好处是off-set account是自己的账户,可以随时取钱出来,只要月底前存回原来的数额就不会有贷款利息产生。

5.4 再融资

        当房价涨了以后,例如60万的房子涨到了70万,那么,可以用这10万的涨幅向银行申请再融资。拿这“隐形”的10万作为第二套房子的首付购买第二套房产。以此类推,每隔几年便可以向银行申请Refinance。这就是澳洲版的母鸡生蛋,蛋变母鸡的故事。在澳洲,想要一夜暴富的几率非常低,巨额的财富往往都是通过几代人的努力慢慢积累起来的。掌握了正确的投资理念,每个人都可以生活的很好。

6 买卖体制不同

        在澳洲买房的过程也和中国不同。澳洲的楼盘项目通常是从DA(development approval)审批下来就开始卖。开发商边盖边卖,越卖越贵,等到盖好的时候房子也卖的差不多了。所以如果你想买价格合适的新房子,看到的往往就是大楼模型、模拟图、户型图和工地。先付一定数量的订金,之后付房款的10%(首付的10%,会直接存入律师信托银行账户,任何人都无权动用,这就在很大程度上为购房者规避了风险),建好以后再付10%,这才看到自己房子实际长什么样。

        澳洲历史不长,制度却很严谨,大部分沿袭了英国的传统。这体现在各个领域,包括房屋买卖市场。比如说第三方制度,业主Vendor和买家Buyer是不会见面的,整个买卖过程都将通过有双方的律师操作,所以,自己指定一位有经验的独立专业地产律师为你把关尤为重要。